Nous avons formulé notre propre définition de l’abordabilité locative, parce qu’il n’en existe pas de mesure standardisée au Canada et que les propositions de mesures qui sont faites sont le plus souvent liées aux tendances du marché immobilier (par exemple, au pourcentage du loyer moyen du marché) plutôt qu’aux tendances des revenus.
Notre définition de l’abordabilité locative prend en compte les logements qui sont financièrement accessibles aux locataires par taille de familles économique en fonction de leur revenu. Nous avons également choisi de nous concentrer sur les familles économiques plutôt que sur les ménages. Statistique Canada définit une famille économique comme un groupe de personnes habitant dans le même logement et apparentées par le sang, le mariage, l’union libre, l’adoption ou une relation de famille d’accueil. Si de nombreux ménages sont constitués de familles économiques, ils peuvent également inclure des colocataires qui ne vivent ensemble que pour des raisons financières et qui, autrement, ne sont pas susceptibles de rester ensemble en tant qu’unité.
Il est communément admis qu’un logement est considéré comme abordable s’il coûte moins de 30 % du revenu mensuel brut. Nous avons appliqué 30 % au revenu médian avant impôt des familles économiques locataires et avons exclu les familles économiques qui ne payaient pas de loyer ou qui recevaient des subventions gouvernementales. Le revenu médian a été calculé pour chaque région indépendamment afin de tenir compte des variations géographiques des revenus. Ainsi, notre définition de l’abordabilité locative permet d’obtenir un coût maximal du logement abordable différent pour une famille de deux personnes à Toronto et pour une famille de deux personnes à Halifax.
Étant donné que le revenu des ménages d’une personne diffère nettement de celui des familles de deux personnes et que les familles de taille différente occupent des logements de taille différente, notre définition de l’abordabilité du logement locatif se traduit par un coût maximal du logement abordable propre à chaque taille de famille. En d’autres termes, notre définition du caractère abordable du logement cherche à déterminer, par exemple, le coût maximum correspondant à un logement abordable pour un ménage d’une personne et la taille des logements qui lui conviennent. Nous répétons cet exercice pour chaque taille de famille. Cette façon de procéder contraste avec d’autres mesures de l’abordabilité qui fixent un seuil unique pour les dépenses de logement quelle que soit la taille de la famille.
Nous avons retenu le revenu médian sur la base d’une analyse historique du pouvoir d’achat des familles économiques locataires. Le revenu médian a traditionnellement marqué un tournant en ce que les familles économiques locataires n’ont plus un accès disproportionné au marché locatif par rapport à leur revenu. Par exemple, une famille se situant dans le 25E percentile de revenu ne dispose du pouvoir d’achat que pour accéder à 10 % des logements locatifs disponibles sur le marché. L’historique a montré que les familles se situant au revenu médian (ou au 50E percentile) tendent à atteindre la parité et peuvent s’offrir environ 50 % des logements locatifs disponibles sur le marché.
Pour faire correspondre la taille des familles aux logements, nous avons appliqué comme norme d’occupation un maximum d’une chambre à coucher pour chaque personne et un minimum d’une chambre à coucher de moins que le maximum. Par conséquent, pour chaque taille de famille, un coût maximum de logement abordable est appliqué à deux tailles de logement différentes. Par exemple, pour une famille de deux personnes, les logements d’une chambre et de deux chambres à coucher répondent à notre norme d’occupation, et nous comptons le nombre de logements dans ces deux catégories qui se situent en dessous du coût maximum du logement abordable (30 % du revenu médian des familles économiques locataires de deux personnes).
Dans un marché locatif concurrentiel, le loyer moyen du marché est généralement inférieur aux prix courants demandés. Cela s’explique par le fait que les locataires en place bénéficient d’un contrôle des loyers qui limite les augmentations annuelles. Puisque nous nous intéressons aux prix demandés pour les logements, nous pouvons exclure les logements occupés depuis longtemps par des locataires et nous pencher sur les ménages qui ont récemment déménagé. Bien que le recensement nous permette de circonscrire les ménages qui ont déménagé au cours de l’année écoulée, nous avons utilisé dans notre définition de l’abordabilité locative les ménages qui ont déménagé au cours des cinq dernières années afin d’augmenter la taille de l’échantillon.